Мы в соцсетях:
FacebookВКонтактеTwitter

Сергей Варламов. ЖКХ: ничье общее имущество

// 09.09.2014
Сергей Варламов. ЖКХ: ничье общее имущество

Сергей Варламов, независимый эксперт ЖКХ:

В квитанциях на оплату услуг ЖКХ владельцам квартир вменяется оплата расходов на содержание объектов общедомовой собственности. Но российское законодательство не определяет общедомовую собственность как общую собственность владельцев квартир, как это сделано, например, с акционерами АО, где каждая акция соответствует части собственности на компанию. По заключению Леонида Кенсмана, именно неурегулированность ситуации с «общедомовой собственностью» (ОДС) в многоквартирном доме (МКД) является краеугольным камнем всех проблем в ЖКХ. В соответствии с законом 131-ФЗ «О местном самоуправлении …» государственный жилищный фонд передается в безвозмездное пользование муниципалитетам. Последние не могут самостоятельно управлять жилищным фондом, поэтому свою жилищную собственность в МКД передают в ДЭЗы, на праве хозяйственного ведения, которые далее (ст. 235 ГК РФ) приватизируются в управляющие организации в форме ОАО, ООО, ЗАО и т.д. Таким образом, собственность на жилищный фонд в целом переходит из публичной собственности в частную собственность юридических лиц ─ управляющих организаций (УО). При этом в 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» говорится, что инфраструктура жилищного фонда не приватизируется, а остается в муниципальной собственности, так как содержит аварийно-опасные объекты. Тем не менее, ст.36 ЖК РФ уведомляет, что собственникам квартир принадлежит доля в праве на общее имущество в МКД (долевая собственность).

Эта «эфемерная» ОДС повисла в воздухе, так как согласно ст. 131 ГК, указывает Леонид Кенсман, собственность только тогда собственность, когда ее владение закреплено в единой государственной системе регистрации прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Но за собственниками квартир это имущество юридически не закреплено. В письме Минрегиона №14316-рм/07от 20.12.2006 г. прямо говорится, что «Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений …». При этом МКД, согласно указанному письму, подлежат списанию со счетов бухгалтерского учета организаций и исключению из реестра учета муниципального имущества и т.д. В муниципальной собственности остаются только неприватизированные жилые помещения и нежилые помещения, а также общедомовая территория и другие прибыльные объекты, которые можно сдавать в аренду.

Фактически, государство разделило общее имущество в МКД на две части: - прибыльные объекты общего имущества остаются за муниципалитетами, включая неприватизированные квартиры, подвалы, первые этажи с магазинами, общедомовую территорию и др., т.е. все, что можно сдавать в аренду (ст. 30 ФЗ №178-ФЗ); - затратные объекты общего имущества, согласно ст.36 ЖК РФ, остаются за собственниками квартир, без ЕГРП, включая технические подвалы с коммуникациями, крыши, стены и т.д., которые требуют значительных затрат на текущие и капитальные ремонты, но которые не приносят прибыли.

Этими затратными объектами муниципальной собственности в МКД управляют ОАО, ЗАО, ООО, ТСЖ, ЖСК, ЖК, Советы домов как посредники между муниципалитетами и собственниками квартир в МКД. Показательно, что при выборе собственниками иного способа управления (ТСЖ, УО, НУ, Совет дома) или смене УО (ОАО, ООО, ЗАО и т.д.), передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой УО или ТСЖ не производится, а только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов. По ст.225 ГК РФ бесхозной признается вещь, которая не имеет собственника или от права собственности на которую собственник отказался. П.2 ст. 214 ГК РФ устанавливает, что, объекты, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной (муниципальной) собственностью. Таким образом, по смыслу ст.695 ГК РФ, утверждает Кенсман, органы МСУ обязаны поддерживать общее имущество, в том числе общедомовую территорию, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта. И нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (пп3. п.7. ст.85 ФЗ № 131). Итак, собственники квартир в МКД не являются собственниками так называемого «общего имущества в многоквартирном доме», поэтому они не должны нести бремя содержания «общего имущества в многоквартирном доме». Следовательно, все договоры с УО на содержание и обслуживание, текущий и капитальный ремонт общего имущества МКД надо признать заключенными по принуждению со стороны власти и по заблуждению со стороны собственников квартир в МКД, что означает их недействительность с самого начала.

Еще раз, поскольку никакого «общего имущества в многоквартирных домах» пока не существует до государственной регистрации прав, не может быть и обязательств в отношении того, чего нет у собственников квартир. Зато такой правовой вакуум позволяет ОУ получать значительные и, в сущности, незаконные доходы.